телефон в шапке

+7 (383) 278 85 74
с 900 до 1800, пн-пт.

logo-inside

site-name

Изображение в левую колонку

Контакты

Наш адрес:
г. Новосибирск,
ул. Ползунова, 7
(4-й этаж, офис 47)
Телефоны:
редакция:
(383) 278-85-74; 217-44-23
ответственный за выпуск, Н. Беляева:
(383) 279-73-83 (т/ф)
ответственный за рекламу и распространение, М. Семехина:
(383) 217-48-03
Материалы для публикации направляйте по адресу:
630051, г. Новосибирск,
а/я 34
Сибирская академия финансов и банковского дела
E-mail: md_sifbd@nnet.ru
Для оформления подписки и приобретения журнала:
E-mail: semehinam@mail.ru

Схема проезда

Частное образовательное учреждение
Высшего образования

© Сибирская академия финансов и банковского дела


Печатный орган Межрегиональной ассоциации «Сибирское соглашение»

При перепечатке и использовании
материалов
ссылка на журнал
«Сибирская финансовая школа»
обязательна

Реквизиты

ИНН 5402106870
р/счет 40703810110000000005
в ОАО КБ «Акцепт»,
г. Новосибирск,
к/с 30101810200000000815
БИК 045004815
ОКОНХ 92110
ОКПО 16925131

Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России: секьюритизация ипотечных кредитов

Вы здесь

Выпуск: 

И.В. Ивакин - генеральный директор ЗАО «Сибрегионипотека»
В.М. Оселедец - доцент кафедры финансов и кредита САФБД

На российском рынке ипотечного кредитования работает значительное количество коммерческих банков, которые реализуют как собственные программы ипотечного кредитования, так и программу Агентства ипотечного жилищного кредитования.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 г. Правительством РФ. В задачи этой государственной структуры входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

По состоянию на 2 марта 2007 г. общефедеральная система рефинансирования по стандартам Агентства действует на всей территории России. Агентством аккредитованы 75 региональных операторов и 63 сервисных агента, по федеральным стандартам ипотечные кредиты выдают 122 организации в 67 регионах. Агентством рефинансировано 76 114 ипотечных кредитов на общую сумму 47 168 млн руб. С 1 октября 2006 г. АИЖК снизило процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса, процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 11 до 14 % годовых (в рублях).

За все время работы Агентство выпустило девять серий рублевых облигаций на фондовой бирже ММВБ на сумму 24,42 млрд руб. В феврале 2007 г. АИЖК разместило на ММВБ девятый выпуск облигаций на сумму 5,0 млрд руб. Это самый долгосрочный из выпусков Агентства, его дюрация составляет 5,9 лет. Ставка купонного дохода по итогам конкурса была установлена в размере 7,49 % годовых. Спрос на аукционе превысил предложение в 2,4 раза. В соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной Правительством РФ 30.06.05 г. на период до 2010 г., предусмотрено предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства на общую сумму 124 млрд руб. На этот объем гарантий Агентство планирует разместить корпоративные облигации.

До конца 2007 г. Агентство намерено разместить два выпуска облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, на общую сумму 16 млрд руб. в соответствии с объемом государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства на 2007 г. Планируемые выпуски являются долгосрочными и будут иметь амортизационную структуру. В 2007 г. Агентство уже осуществило первый выпуск ипотечных ценных бумаг на сумму 2,9 млрд руб.

К наиболее успешным в плане объема рефинансированных кредитов на конец 2006 г. можно отнести следующих операторов АИЖК: ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (Барнаул), Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК), Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования, ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация». В табл. 1 приведены данные по объемам рефинансированных закладных лидеров-регионов накопленным итогом по состоянию на  1 января 2007 г.

Таблица 1
Лидеры по количеству рефинансированных закладных накопленным итогом на 1 января 2007 г.

Общая картина распределения ипотечного рынка по федеральным округам приведена в табл. 2.

Таблица 2
Состояние рынка ипотечного кредитования в России в 2006 г.

Доля АИЖК на рынке рефинансирования ипотечных кредитов на сегодняшний день составляет 20 % (табл. 3).

Таблица 3
Динамика рынка ипотечного кредитования России в 2005 – 2006 гг.*

* Данные ЦБ РФ, АИЖК

По данным Центробанка на 1 октября 2006 г. в России насчитывалось 675 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 451 кредитная организация предоставляла ипотечные жилищные кредиты. В 2006 г. число участников ипотечного рынка увеличивалось не так стремительно, как в предыдущие годы. Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом: стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последним из крупных банков на рынок ипотечного кредитования в сентябре 2006 г. вышел Альфа-банк.

Объем всего ипотечного рынка в 2006 г. составил около 13,3 млрд дол., что на 9,4 млрд дол. больше, чем в 2005 г.

По данным Ассоциации российских банков объем выданных банками России ипотечных кредитов составил в 2001 г. 56 млн дол, в 2002 г. – 260 млн дол, в 2003 г. – 500 млн дол, в 2004 г. – 1 млрд, в 2005 г. – $2,6 млрд, в 2006 г. – около 6 млрд дол.

По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», по сравнению с 2001 г. количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2002 г.  в 4,6 раза, в 2003 г. – в 8,9 раза, в 2004 г.– в 17,9 раза, в 2005 г. – в 46,4 раза, в 2006 г.– в 107,1 раза.

На ипотечном рынке успешно работают такие специализированные ипотечные банки как Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство; дочерние иностранные банки: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и др. Изменения в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будут связаны в дальнейшем не с ростом числа участников (оно, скорее всего, будет уменьшаться), а с активной экспансией иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, активным ростом присутствия столичных банков в регионах.

Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20 % пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank – 15,3 % Промсвязьбанка, Nordea – 75 % Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.

Важная тенденция рынка в 2006 г. – широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования: кредитование загородной недвижимости, выдача ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардных кредитов с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечных кредитов с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости, переданной банку в залог по облегченным процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов также претерпели изменения по сравнению с 2005 г. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20–30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в отдельных случаях и до 0 %. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2005 г. на 1–2 % в среднем. Значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на получение ипотечного кредита, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных комиссий при выдаче и сопровождении кредитов.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение количества ипотечных сделок к общему числу сделок купли-продажи жилой недвижимости. Доля ипотечных кредитов в ВВП составила всего 1–2 %; таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы.

Стоит отметить, что в соответствии с Концепцией рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК были запланированы целевые показатели; в частности, годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 г. превысил запланированные показатели Концепции примерно в 2 раза.

По различным оценкам в 2006 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 6–7 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой находилась на уровне 8 %, в Московской области – 3 %. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки зафиксирован в Тюменской области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах, где доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2006 г. достигла 25 %. В числе лидеров находятся Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24 %, Брянская область, Удмуртия и Республика Саха – более 15 %, Башкортостан – 14 %, Кубань – 7 %. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – здесь их доля составила 0,1–0,2 % от общего числа.

В 2005 г. появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, происходит формирование вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели ценных бумаг с различными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности и риска. Сегодня на этом рынке работают АИЖК, АКБ «Совфинтрейд» (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА «Ипотека», КИТ «Финанс». Куплю-продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.

Активными участниками рынка ипотечного кредитования становятся ипотечные брокеры. Развитие этого бизнеса обусловлено постоянным спросом на данные услуги. В стране зафиксированы различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в их интересах, а также брокеры крупных риэлторских компаний и независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. Закона об ипотечном брокере пока нет, эта деятельность регламентируется Законом об ипотеке и Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя не только консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредит с учетом доходов, расходов, социального статуса и положения заемщика, но и сопровождение такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация временных затрат, а также, при желании клиента, оформление сделки купли-продажи. В России сегодня насчитывается около 40 брокеров, крупнейшие из них созданы столичными банками и агентствами недвижимости.

Согласно РБК «Рейтинг» в 2006 г. в десятку банков-лидеров по выдаче ипотечных кредитов, вошли: Сбербанк России (объем выданных ипотечных кредитов составил 4,3 млрд дол), «ВТБ 24» (объем выданных ипотечных кредитов 756,55 млн дол), Москоммерцбанк (объем выданных ипотечных кредитов 620 млн дол), БАНК УРАЛСИБ (объем выданных ипотечных кредитов – 337 млн дол), DeltaCredit (объем выданных ипотечных кредитов 291 млн дол), КИТ «Финанс» (объем выданных ипотечных кредитов – $277,6 млн), Транскредитбанк (объем выданных ипотечных кредитов 241,4 млн дол), Городской ипотечный банк 217,4 млн дол), Газпромбанк (объем выданных ипотечных кредитов 195,5 млн дол), Росбанк (объем выданных ипотечных кредитов 192,9 млн дол).

С мая 2005 г. на российском рынке появился и начал активную деятельность АКБ «Совфинтрейд» (ЗАО). Этот банк является дочерним банком КБ «Газпромбанк» и входит в финансовую группу компаний ОАО «Газпром». Банк был перепрофилирован в узкоспециализированный, занимающийся исключительно ипотекой. Основные направления его деятельности:

– скупка пулов ипотечных кредитов напрямую у банков – первичных кредиторов и других участников ипотечного рынка;
– создание собственной сети региональных операторов в виде ЗАО, которые выдают ипотечные займы и скупают ипотечные кредиты у первичных кредиторов с дальнейшим сопровождением этих займов и кредитов;
– организация секьюритизации ипотечных кредитов с целью выпуска ипотечных ценных бумаг как на российском, так и на зарубежном рынке ценных бумаг.

АКБ «Совфинтрейд» (ЗАО) принял за основу стандарты ОАО «АИЖК» и рефинансирует кредиты и займы в рамках этих стандартов, однако сейчас он переходит на собственные стандарты и программы ипотечного кредитования. К концу 2006 г. банк рефинансировал ипотечные кредиты на сумму 14 млрд руб., и вышел в пятерку лидеров по данному показателю в России. Кроме того, АКБ «Совфинтрейд» первым в России организовал в октябре 2006 г. выпуск ипотечных ценных бумаг через свои дочерние структуры – специализированную ипотечную и управляющую компании, обеспечением которого явился его собственный пул закладных на сумму 3 млрд руб.

Секьюритизация ипотечных активов уже стала неотъемлемой частью рынка ипотечного жилищного кредитования в России. В 2006 г. отмечен существенный рост общего числа сделок секьюритизации российских активов, взрывное увеличение суммарного объема новых выпусков и среднего объема секьюритизированных пулов (табл. 4).

Таблица 4
Сделки секьюритизации с участием российских оригинаторов в 2006 г.

IvakinRis4.gif

Особенностью прошедшего года стало преобладание сделок, осуществляемых российскими банками-оригинаторами. В 2006 г. проведена лишь одна сделка секьюритизации небанковских активов. Сделки синтетической секьюритизации (на рынке российских активов по-прежнему отсутствуют с использованием кредитных деривативов). Определенную нишу заняли специфические для России сделки секьюритизации ипотечных активов с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов.

На российском рынке окончательно закрепились три модели секьюритизации, имеющие различную правовую основу: трансграничная секьюритизация, локальный выпуск ипотечных ценных бумаг, использование закрытых паевых инвестиционных фондов (ПИФ).

В 2006 г. было проведено 11 сделок секьюритизации с участием российских оригинаторов. В дополнение к ним на локальных рынках было закрыто пять сделок по рефинансированию ипотечных кредитов с использованием ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). В предыдущие два года проведено всего четыре сделки секьюритизации (по две в год). Ценные бумаги, выпущенные в сделках секьюритизации в 2006 г., находятся в обращении. Ближайший юридический срок погашения (по сделкам 2006 г.) – 15.03.2011 г. (сделка с участием Альфа-банка).

Общий объем секьюритизируемых активов в 2006 г. (без учета паев закрытых ПИФ) составил $3512,4 млн дол. В 2006 г. в сделках секьюритизации российских активов в качестве оригинаторов приняли участие шесть финансовых организаций (банков) и одна организация нефинансового сектора, на которые пришлось 86 % (3016,4 млн дол) и 14 % (495,5 млн дол) от общего объема выпуска соответственно.

Крупнейшей по объему стала сделка с участием ОАО «Альфа-банк», проведенная в конце 2006 г.: объем выпуска составил 16 % от общего объема сделок секьюритизации. Средний объем сделки по выпуску ABS в 2006 г. составил 319,3 млн дол.

Доля сделок, проведенных в 2006 г., составила 66 % от общего объема всех сделок секьюритизации с участием российских оригинаторов. При этом суммарный объем сделок в 2004–2006 гг. с участием российских оригинаторов равен 5260,8 млн дол.

Среди классов секьюритизированных активов наиболее популярной у оригинаторов по суммарному объему является секьюритизация диверсифицированных платежных потоков (общая величина – 1402,6 млн дол (три сделки). Объемы секьюритизации автокредитов составили 757,3 млн дол (2 сделки, второе место). Далее следует выпуск ценных бумаг, обеспеченных жилищными ипотечными кредитами (497,8 млн дол, четыре сделки), лизинговыми платежами (495,5 млн дол, одна сделка) и потребительскими кредитами (359,2 млн дол, одна сделка) (рисунок).

Распределение выпущенных ценных бумаг по типу обеспечения в 2006 г.

Средняя срочность выпущенных ABS составляет 183 мес, однако для ипотечной секьюритизации средняя срочность составляет 384 мес.; для потребительского кредитования – 70 мес.; для автокредитования – 106 мес.; для будущих поступлений – 61 мес.; для поступлений по договорам лизинга – 76 мес.

В 10 из 11 сделок секьюритизации активов с участием российских оригинаторов спецюрлицо (SPV; special purpose vehicle) учреждалось за рубежом (сделки трансграничной секьюритизации). Единственной сделкой, когда спецюрлицо было создано на территории РФ, остается сделка локальной секьюритизации ипотечных кредитов банка «Совфинтрейд», предусматривающая выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Учредителем данного юридического лица выступила зарубежная компания. Данная сделка стала первой из осуществленных в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» и на конец 2006 г. остается единственным примером локальной секьюритизации с участием российских оригинаторов (за исключением сделок с использованием закрытых ПИФ). В шести из десяти трансграничных сделок специально созданное юридическое лицо регистрировалось под юрисдикцией Люксембурга, в одной сделке – под юрисдикцией Нидерландов, а в трех – под юрисдикцией Ирландии.

Альтернативой классической секьюритизации ипотечных кредитов является рефинансирование с использованием ипотечных закрытых ПИФ. Содержание такого рода состоит в следующем: закладные, принадлежащие банку-оригинатору или АИЖК, продаются управляющей компании паевого инвестиционного фонда, имущество которого затем передается в собственность инвесторов, приобретающих паи. Владелец пая получает право на все текущие платежи по закладным, составляющим имущество фонда (проценты по кредитам и суммы, поступающие в погашение основного долга). Паи ипотечных закрытых ПИФ могут также получить листинг и обращаться на бирже.

Данная схема впервые была опробована в 2005 г., когда был сформирован первый подобный фонд. К концу 2006 г. в РФ было зарегистрировано 8 ипотечных закрытых ПИФ под управлением 7 управляющих компаний, еще 3 фонда находились в стадии формирования. Общая величина рефинансированных ипотечных кредитов, находящихся в составе активов указанных ПИФ, составила 6581 млн руб. Объем финансирования, привлеченного с использованием данного механизма в 2006 г., достиг 4997 млн руб., что превысило показатель 2005 г. более, чем в три раза. Лидером данного рынка по итогам 2006 г. стала ОАО «Компания по управлению инвестициями «Ямал», создавшая два фонда с суммарными активами 3829 млн руб.

С учетом различных способов рефинансирования в 2005–2006 гг. в РФ было секьюритизировано ипотечных кредитов на общую сумму 741 млн дол, из них в 2006 г. – на 682,8 млн дол. Доля классической трансграничной секьюритизации составила 384,45 млн дол (56,3 % от объема секьюритизации ипотеки), локальной секьюритизации – $113,3 млн дол (16,5 %), а секьюритизации с использованием ипотечных закрытых ПИФов – 185 млн дол (27,1 %).

При наличии серьезных недостатков в нормативно-правовой базе, регулирующей сделки классической секьюритизации, рефинансирование ипотеки с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов является эффективным рыночным инструментом. Можно предположить существенное увеличение абсолютных объемов рынка паев закрытых ПИФ, являющихся инструментом банковского рефинансирования, если принять во внимание готовящиеся изменения в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах». Соответствующие изменения прошли первое чтение в Государственной Думе на исходе 2006 г. и могут вступить в силу до конца 2007 г. В частности, несомненный интерес для целей секьюритизации кредитных портфелей может представлять конструкция у закрытого ПИФ, предназначенного для квалифицированных инвесторов. Важную роль может сыграть также законодательное расширение состава активов инвестиционных фондов. Учитывая заинтересованность российских управляющих компаний, не участвующих пока в процессе секьюритизации (за исключением ипотечных активов), нельзя исключить появление в будущем закрытых ПИФ, активы которых будут формироваться из потребительских кредитов (в том числе автокредитов). Данный механизм способен обеспечить определенную гибкость при создании револьверных (возобновляемых) структур.

С учетом макроэкономических факторов, недостаточного уровня капитализации банковской системы и регулятивных трудностей, связанных с процессами слияния и поглощения кредитных организаций, перспективы развития рынка секьюритизации российских банковских активов можно оценить с осторожным оптимизмом. Аналитики рейтингового агентства Moody’s предсказывают в связи со стремительным развитием ипотечного кредитования, значительный рост количества и объемов сделок, обеспеченных ипотекой. По их мнению, секьюритизация ипотечных кредитов в РФ может занять первое место среди прочих классов активов. Высказываются оптимистичные предположения относительно секьюритизации будущих поступлений по договорам лизинга, что объясняется динамикой развития лизинговых операций. В банковском секторе положительная динамика ожидается в связи с выпуском ценных бумаг типа Collateralized Debt Obligation (CDO). Общий объем российского рынка секьюритизации активов в 2007 г., по оценкам Moody’s, составит 5–7 млрд дол.

Важную роль в стимулировании рынка секьюритизации ипотеки призвана сыграть государственная политика, выраженная в Федеральной целевой программе «Жилище», приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье», концепциях и мероприятиях по развитию системы рефинансирования ипотеки, проводимых в том числе при участии АИЖК. По оценкам экспертов Merrill Lynch, российский рынок ипотеки в течение следующих пяти лет будет ежегодно прирастать на 50–60 % и к 2011 г. может достигнуть размера 6 % ВВП.

Российские банки все чаще заявляют о планах будущей секьюритизации. Банк «ВТБ 24» объявил о намерении провести секьюритизацию ипотечных кредитов объемом около 500 млн дол осенью 2007 г., что может стать рекордной сделкой секьюритизации «существующих» активов. По словам руководства, перед банком стоит задача отработать механизм таких сделок, чтобы поставить их «на поток». Ипотечный портфель «ВТБ 24» на 1 декабря 2006 г. составлял 623 млн дол.

О своем намерении провести секьюритизацию ипотечных кредитов во второй половине 2007 г. на сумму до 500 млн дол. объявил также Росбанк, ипотечный портфель которого к концу 2006 г. приблизился к 200 млн дол. Русская Инвестиционная Группа (RIGroup) сообщила о планах секьюритизировать доходы группы от строительства объектов коммерческой недвижимости с целью увеличения ликвидности произведенных инвестиций. Среди банков, намеренных проводить секьюритизацию в ближайшее время, можно назвать Собинбанк, Москоммерцбанк и Альфа-банк, объявившие о подготовке сделок секьюритизации активов с предполагаемым размещением в 2007 г.

По оценкам экспертов, в 2007 г. совокупная величина секьюритизируемых активов превысит показатель предыдущего года в 1,5–2 раза, а наиболее востребованными станут пулы ипотечных кредитов.

Примечания
1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ahml.ru.
2. Электронный ресурс. Режим доступа: http: //www. Rusipoteka.ru.